房総ism人生一度きり自由に生きなければと一家で海辺へ移住。田舎で稼ぐ方法や体感した地域のこと。

所有している築古戸建を現代風に再生してみました。ビフォーアフターの写真も掲載していますので、具体的にどのような変化があったのかが一目で分かると思います。こちらの物件は、投資用として購入したものになりますので、費用を抑えた金額で再生しています。大まかな費用なども後半に掲載していますので、ご活用下さい。戸建投資でどこまでリフォームすべきなのか、どれくらいの費用をかけるべきなのかというのが理解出来ると思いますよ。

また、無料で設備を設置する方法など費用を抑える裏技もお話ししています。

ちなみに、ここでご紹介する戸建は表面利回り19％ほど、実質利回りで16％ほどを保っています。古い物件ですのでなるべく早く投資資金を回収することを念頭に置いてリフォームしました。安く買う事が出来た理由なども記事内でお話ししていきますね。

 

まずは外観から見て行きましょう。

庭には無造作に木が並んでおり、枝が伸び放題でした。

ここに駐車場と綺麗な庭をDIYにて作りました。

駐車場エリアにあった木は、抜かせていただきスペースを確保。DIYでも簡単に雰囲気作りができる白い玉石を並べ捨ててあった和瓦をステップに。手前のブロック塀は駐車する際に邪魔になるので、１段目を左から７列目までカットしました。

小型車なら余裕で停めれるスペースができ、大型車でも何とか停めることができます。

駐車スペースは感覚で広さを取りましたがぴったりですね。

ここでのポイントは、全てをリフォーム業者に任せてしまうと費用がどんどん膨らんでしまうので、自分でできる範囲のことは自分でやることで大きく経費を抑えることが出来るということと、無かった物を作るということ。無かった物とは、元々この戸建てが売りに出ている時は駐車場なし駐車スペースなしで売り出されていましたが、現地に行ってみると何とか駐車場を作れそうだと判断して、その場で買い付けを入れました。この様に駐車場がない物件は安く売り出されていることも多いので、それを駐車場ありで貸し出せればそれだけで大きく利回りをアップさせることが出来ますよ。なお、駐車場がないことやその他リスクなどを理由に120万円ほどの指値を入れることが出来ました。こういった地道な交渉で利回りを高くして行くということですね。ちなみに、指値の入れ方は、いきなり120万円の指値を入れるのではなく、200万円の指値を入れて押し戻されて着地が120万円値引きとなったという流れです。これも計算のひとつですね＾＾

 

続いて水回りを見て行きましょう。洗面台です。

古い物件に良くある１口のお湯と水が混ざりあって出るハンドルが２つタイプです。

水栓をホースを引き出すことが出来るシングルレバータイプに交換し、扉にリアテックというシートを自分で貼り再生しています。リアテックシートもこの後お話しするキッチンで余ったものを使いましたので費用はゼロです。ちなみに、水栓は素人では大変だと思ったので、ある方法で無料にて交換してもらいました＾＾

新品のように見えますが再生させただけです。簡単な工程や材料に付いては洗面台をDIYリフォームで詳しくお話ししていますので、ご興味があれば読んでみて下さい。

 

キッチンも交換をせずに再生させています。長年使い古されて年季の入ったキッチンですね。

キッチンにもリアテックシートを扉に貼り、コンロは交換しました。

水栓は、あるもので磨くと新品の輝きに！

今どきのオシャレなキッチンになりましたね。ちなみに、３口ガスビルトインコンロはある方法を使い無料で設置です。上からシートを張るだけで随分とイメージが変わるものです。もし、新品のシステムキッチンを入れたとなるとこれだけで数十万かかるでしょう。

 

お風呂は、ほぼそのままに水栓と給湯器のみ交換しました。

手前の水栓のみシングルレバーサーモスタットに交換し、浴槽側の水栓は元々あったものを磨き上げています。

給湯器とサーモスタット水栓は、これまたある方法で無料設置です。

追い焚き機能付きの自動給湯器。

清潔感のある浴室に変わりました。浴室もユニットバスなどを新規に入れるとなると数十万単位になるので、不動産投資ではあまりお勧めしません。それ相応に戸建を安く仕入れることが出来るなら話は別ですが＾＾；

 

洗濯機置場は、洗濯用水栓のみ交換。

オートストッパー付き水栓で水漏れの心配はありません。こちらも無料で設置＾＾

フローリングがかなり良い雰囲気でしたので、あえて防水パンは設置しませんでした。

ただ、排水管がむき出しだったので、排水トラップ付きの排水口をamazonで購入して自分で設置しました。これは材料費だけなので数千円で済みます。

 

トイレにある手洗い水栓もハンドルだけシングルレバーへ交換しました。これはホームセンターとかで売っていますね。

 

次にリビング。

リビングはTV側のクロス１面のみ張り替えです。

写真の撮る方向が違うので分かりずらいですが・・

クロスは１０００番台の少し良いクロスを使い、横ラインがうっすらと入った雰囲気が出るものを使用しました。このような綺麗さが求められるものはリフォーム業者にお願いしています。

 

１階のリビング横にある和室です。

襖や障子が和の空間を演出していて良い雰囲気ですので、それを活かして再生してみました。

イズムの子供が映り込んでいますが、気にしないで下さい＾＾不動産投資の仕事でも子供は一緒に行きたがるので連れて行っています。家族で見ると男目線だけでなく女性からの視点でも意見を聞けるので良いですよ。

 

この物件で最も気に入った点がこの障子です。

通称雪見障子と呼ばれているもので、個別に上下可動が可能となっています。

 

畳は、ただの表替えではつまらないので、あまり賃貸では見かけない琉球風畳にチャレンジしてみました。これは募集時に他と差別化させる為です。費用だけで見れば割高になるので微妙ですが、入居者が早く決まるので費用対効果で考えると安く付くという感じ。

縁なしにすることでグッと部屋全体が引き締まりモダンな空間に。

雪見障子を開くとこんな感じです。

ここでお茶をしながら雪景色を眺められたら最高！と思えるような空間を作ってみました。

天井はそのままで、壁には和に合う横ラインのクロスに張り替え。襖はそのままに表面だけ消炭模様に張り替え。少し濃い色でキリッとさせています。

基本的には、自分たちでも住みたいというお部屋をイメージしています。

 

この戸建ては3部屋あるのですが全て和室なので、２階の和室は、洋室へ変更させます。

和室ばかりじゃ入居者も決まり難いですからね。ここは費用がかかってもやるべきと判断しました。

天井と壁には白いクロスを貼り、襖は１階の和室と同じく消炭模様に張り替え。板の間はそのままに薄茶色のアクセントクロスで存在感をアピール。床はレイフロアというウッドタイル（白）に張り替えて、明るい雰囲気に。このレイフロアは、傷ついた箇所のみの交換が可能なので、メンテナンスの面を考えて選びました。今ならもう少し幅の広いウッドタイルでウォルナットなどを使うと思います。

元押入れは、真ん中の板を取り外しハンガーパイプを取り付け利便性にも配慮。

 

次に、2階の隣の和室です。左側の杉を使った柱が良いですね。和の空間を上質なものにしてくれています。

こういったところもクロスにアクセントをつけるだけで大きくイメージが変わりますよ。

２階の和室にも１階の和室と同じく琉球風畳の縁なし半畳にしました。杉の柱が栄えるよう、襖には消炭、襖横の壁は薄茶色のアクセントクロス。

どうでしょうか。明るく広々とした引き締まった空間が出来上がりましたね。

下部にある小窓の障子も暗くなりがちな和室を明るく保ってくれています。

階段部分は片面のみクロスを張り替えました。

階段を上る時と下がる時に目線が行く面のみ少し高級なクロスを使用し上質な感じに仕上げています。

内見時に2階に上がる時に目に入って来るクロスを敢えてトーンを落とし暗めにすることで、2階の部屋に入った時の明るさを強調出来るように仕向けています。

 

玄関周りは見た目とセキュリティ面に注意して再生しています。

玄関ドアは、リアテックシートで表面を上張りし新品のように見せています。ここも新品の玄関ドアに交換していると数十万ですからね＾＾；

鍵は電子錠を設置し暗証番号のみで開錠可能に。また、入居者の入れ替えがあった際にも鍵交換は必要とせず、今後のコスト面でも効果が見込まれます。鍵交換費用は入居者負担が当たり前ですが、その数万円がなくなるだけで入居しやすくなりますから防犯面も合わせ良い効果があると思います。

インターホンも呼び鈴だけだったのをTVモニター付きのインターホンへ交換。広角レンズで広い範囲を映すことができ隠れても映るようになっており、録画機能が付いていることでイタズラや防犯の抑止にもなります。

戸建だと防犯面を気にする人が多いので、鍵を最新にすること、インターホンも自動録画機能があることである程度不安は解消させることが出来るでしょう。

 

リビングにはエアコンが無かったので、エアコンを設置。ただし、設備としてではなく残置物として設置しましたので、壊れてしまった際には入居者負担で修理交換となるように契約しています。

 

他にも細かい箇所をいくつか再生させていますが、大まかな再生はこれくらいです。

これら全てにかかった再生価格が７０万円くらいです。

最新の機器を取り入れながら和の趣を残す再生をしてみましたが、不動産会社間でも評価は上々で、古いものにも価値はあると理解していただける方にご入居いただければ嬉しいですね。入居者はすぐに決まりました！なお、2年ほどで一度退去となりましたが、また直ぐに入居者が決まり現在は2家族目の入居者が入ってくれています。

最後に洗面台や洗濯機の水栓やお風呂の水栓と給湯器、ガスコンロを無料で交換してもらった裏技ですが、これはプロパンガス会社に契約をする代わりに無料で設置してもうという方法で行ったものです。不動産投資では常套手段ですね＾＾しかし、色々と無料でやってもらったは良いものの毎月のランニングコストが高いとなると意味がありませんから、エネピなどを使い地域で最も安いプロパンガス会社を探してから交渉するのが良い方法になります。ただ、給湯器などの設備を無料で設置してもらうにはデメリットもありますので、戸建のガス給湯器を無料で設置してもらう方法でそのデメリットなどを確認してから使った方が良いと思います。