房総ism人生一度きり自由に生きなければと一家で海辺へ移住。田舎で稼ぐ方法や体感した地域のこと。

こんにちは。不動産業界歴17年で、会社経営12年。今は賃貸事業は売却して田舎に移り住み、戸建投資やその他複数の投資をしながらのんびりと暮らしているイズムです。

 

イズムが戸建投資を始める時に、やや手こずったのが購入前にどれくらいのリフォーム費用がかかるのか試算するという行為でした。賃貸屋の社長だったので、現状回復という意味でのリフォーム見積りは星の数のように経験して来ましたが、その多くがワンルームなどの小さな部屋のものばかりです。戸建となると3LDK、4LDKが当たり前になるので、そのリフォーム費用がどれくらいのものになるのか試算するのは簡単な事ではなかった事を覚えています。

そう考えると、一般の方が戸建投資を始めようとする際に、大きな障壁となるのがリフォームだと思います。

今までに投資用の中古戸建を探す方法や

利回りの出し方

などを解説して来ましたが、このリフォーム費用が大まかにいくらになるのかが分からないと、良い物件があったとしても利回りの試算も出来ないという事になってしまいますね。本当はリフォーム費用が分からないと良い物件かどうかも分からないはずです＾＾；

 

如何せん、戸建投資でターゲットとする中古戸建は築年数が30年40年とかなり古くなっているものがほとんどです。築20年と聞くと一般の方はかなり古いと感じるかも知れませんが、戸建投資においては築20年なんて築浅物件に見えて来てしまいますからね。

そういった古い戸建を商品にするには、リフォームが必要になって来ますので、リフォーム費用が総額でいくらになるのか？これが出せるようにならないと購入には至らないでしょう。

なぜなら、300万円の戸建で想定賃料5万円とした場合、表面利回りは20％で優良物件に感じますが、リフォーム費用に300万円かかってしまうとすると、実質利回りは10％をかなり下回ってしまう事になるからです。これが購入前に分かっていたら買わないわけですが、分かっていなかったとすると・・・怖いですね。

 

という事で、戸建投資におけるリフォーム費用に付いて深堀り解説したいと思います。

 

戸建投資におけるリフォームの考え方

大前提で戸建投資は戸建賃貸としてお客さんに貸し出し、その対価として賃料を受け取るというものがありますので、

• 最低限すべきリフォーム
• 限度とするリフォーム

という事がポイントになります。

 

どういう事か解説します。

最低限すべきリフォーム

戸建賃貸として貸し出す以上、汚れたまま、臭いまま、人が住めるような状態では貸せませんね。ですので、最低限すべきリフォームがある訳ですが、これはあなた自身が「これなら住めるかな」と思うレベルのリフォームだと思って下さい。そして、このレベルのリフォームを最低限するようにしましょう。

この考え方が必要な理由は、借り手がいなければ戸建投資は成り立たないからです。これとても単純な事なので、多くの方が大丈夫だと思いますが、イズムが不動産賃貸会社を経営していた時に、この最低限のリフォームすら出来ていない家主が少なからずいたからです。こういった家主が持つ賃貸物件は空室率は極めて高いというのは言うまでもありませんね。

限度とするリフォーム

次に限度とするリフォームですが、要はリフォームのし過ぎはダメだと言う事です。初めての戸建投資となると、その戸建に愛着が湧いてしまいリフォームしなくても貸せるのに無駄にリフォームを施してしまう事があります。これは建物にとってもお客さんにとっても良いことかも知れませんが、確実に利回りは落ち込みますので、投資という面で見るとNGだと言えるでしょう。

ただ、リフォームを施す事で賃料を上げられるようなものの場合はこの限りではありません。ですが、基本的には前述した最低限のリフォームの状態に近ければ近いほど当然ながら利回りは高くなりますので、投資としては良いという事は覚えておく必要があります。

 

戸建投資のリフォーム箇所

戸建のリフォームには大まかにどういったものがあるのかを把握する事で、内見した際にどういった箇所を見れば良いのかが明確になりますので、戸建投資におけるリフォーム箇所について解説します。

 

大きな費用がかかるリフォームと対応策

まずは大きな費用がかかる可能性のある個所です。

• キッチン
• お風呂
• 玄関等の扉
• 外装

 

キッチン

キッチンなどの水回りで、主に交換が必要と判断出来る場合は、それ相応（10万円～数十万円）の費用がかかると見積もっておくべきでしょう。

ちなみに、古いキッチンでも表装にリアテックシートのような化粧シートを貼ることで新品のようなキッチンに蘇ることもあるので、古いから交換という思考は止めて表装リフォームで何とかならないかを一度考察してみましょう。

こちらがリアテックシートを貼る前のキッチンです。

そして、こちらがリアテックシートを施した後のキッチンになります。ガスコンロも変わっていますが、これはプロパンガス会社に無料で交換してもらいました。無料で交換してもらう方法は、戸建のガス給湯器を無料で設置してもらう方法で詳しくお話しさせてもらっています。

費用的にはシート代2万円弱とプラス技術料（作業料）3万円ほどでした。

 

お風呂

お風呂はユニットバスを交換となると数十万はくだらないですね。これも浴槽と床を変えるだけで大きく古いお風呂のイメージを払拭する事が可能です。

こちらは戸建投資用の物件ではありませんが、イズムが所有する戸建のリフォーム前のお風呂になります。浴槽は小さく古く薄汚れており、床は昔ながらの丸石タイルで年季を感じますね＾＾；

浴槽はネットで保温浴槽を購入、床はバスナリアルデザインというお風呂用シートを敷き対応しました。給湯器と配管、サーモスタットシャワー水栓は例の如くプロパンガス屋さんに無料交換してもらいました。

この浴室は賃貸用ではないので、少し高価な保温浴槽、そしてサイズも少し大きくしたので床のコンクリートはつりなどもあった為、20万円ほどの費用が掛かっていますが、賃貸用であれば保温浴槽ではない一般的な浴槽を中古で購入したり、コンクリートのはつりが必要ないサイズのものであれば、費用は10万円程度に抑えられると思います。

 

玄関等の扉

玄関扉や室内ドアも交換が必要となると1つ辺り10万円～くらいの費用がかかって来ることが多いですね。こちらも傷んでいたとしても素材そのものが生きているのであれば、表装を張り替えてあげるだけで新品のようになります。

こちらがリフォーム前の玄関扉になりますが、部分的に剥げてしまい安っぽく古びた感じがしたのでリアテックシートを貼りました。

化粧シートを施すだけで新品同様に綺麗になり重厚感も出ました。

費用はリアテックシートと作業料込みで25,000円です。

 

外装

外装に関しては、外壁塗装が必要な場合は安い業者で50万円くらい～といった相応の費用がかかりますが、これも自分自身で対応する事でペンキ代のみになる為、かなり安く抑えることは可能です。イズムは投資用の戸建で外壁塗装はしたことはありませんが、お友達のお家の外壁塗装をお手伝いしたことがあり、意外と簡単にそして綺麗に出来るという事は体験済みです。

また、庭の整備や駐車場の増設なども意外と費用がかかります。

イズムが所有している戸建の庭を整備して駐車場にした際には、ブロックの撤去のみ業者さんにお願いして他は自分で対応することにしました。

自分で草木を抜いて砂利を敷き詰め、ブロック塀の一部を業者に撤去してもらっただけですが、難なく駐車場を確保する事が出来ました。これらを全て業者に依頼した場合は数十万円はくだらないと思いますが、ブロック塀の一部撤去8,000円、砂利数千円でしたので、1万円ちょっとで済みました。ブロック塀の一部撤去もサンダーがあれば自分で出来なくもないですね。

この様に業者に依頼すれば大きな費用がかかるものでも、自分で作業する事で大きくコスト削減する事が可能です。

ちなみに、前述した大きな費用がかかるものを全て業者に依頼したとすると、安く見積もっても以下のようになると思います。

• キッチン交換50万円
• お風呂ハーフユニットバス40万円
• 玄関扉交換10万円
• 外壁塗装50万円
• 駐車場新設庭整備30万円

合計で180万円にも及びますので、恐らく目標とする利回りには届かない為、購入には至らないでしょう。

 

小さな費用が積み重なるリフォーム

一つ一つは小さな費用ですが、数が多いので大きくなって来るのが室内の表装リフォームです。

• 天壁クロス
• 床
• 畳
• 襖
• クリーニング

 

天壁クロス

クロスは貼り換えるだけで大きくお部屋のイメージを変える事が出来ますが、多くの場合㎡いくらという形になるので、3LDKなど広い戸建の場合はそれなりの費用がかかります。

• 量産物の最も安いクロスでの貼り換えの場合は、㎡800円程度
• 少し良いクロスでも1100円程度

ですが、6帖程度の壁1面で窓が無ければ6㎡くらいなので量産物で4,800円かかる事になるわけです。これが部屋全体となると天壁で20㎡と考えると16,000円となって来ますね。これが4部屋あれば64,000円ですので、クロス貼りだけでそれくらいはかかると考えた方が良いでしょう。ただ、窓の大きさや窓がないなどで大きく㎡数も変わって来るので、更に安くなることも高くなることもあり得ます。

 

ちなみに、先ほどクロスを貼り換えるだけで大きくお部屋のイメージを変える事が出来るとお話ししましたが、アクセントクロスと言って、1か所だけ違う色のクロスに変える事で更にイメージをアップさせることが出来ます。こちらがリフォーム前のリビングです。

そして、こちらが1面のみアクセントクロスを入れたリフォーム後の写真になります。

落ち着いたモダンな感じのリビングになっていますね。このように内見に来たお客さんにある程度のインパクトを与える事で、よりこの部屋を選んでもらえる可能性が高くなりますので、クロス1つでも工夫しながら戸建投資をして行くことが大切です。

 

床

洋室やリビングの床は、中古戸建を買った時はフローリングの状態になっている事が多いはずですが、築年数が経っている戸建のフローリングは傷んでしまっている事が多々ありますね。

そういった場合は、

• フローリングを貼り換える
• 上からフロアタイルを貼る
• 上からクッションフロアを貼る

など選択肢がいくつかあります。この他にもフローリングを削って塗装をやり直しなどの手もあるようですが、イズムはやったことがありません。

ちなみに、フローリングとクッションフロアは聞いたことがあると思いますが、フロアタイルは聞きなれない方もいるでしょう。フロアタイルとは、材質は塩ビなどが使われておりフローリングとクッションフロアの足して2で割ったようなもので、見た目や触った感じはフローリングに近く、機能はクッションフロアと同じような防水性を持ち、更に耐久性や耐傷性もある優れものです。

 

これらの価格は施工費込みで㎡単価は以下のようになる事が多いです。

• フローリング：㎡6,000円
• フロアタイル：㎡4,000円
• クッションフロア：㎡2,000円

 

6帖のお部屋が約10㎡だと考えると、それぞれの費用は施工費込みでこうなります。

• フローリング：60,000円＋撤去費＝10万円ちょい
• フロアタイル：40,000円
• クッションフロア：20,000円

 

フローリングは厚みがある程度あるので、フローリングの上から貼るという事はされず撤去費用等が別途発生する為、工事費用は高くなりがちです。フロアタイルとクッションフロアは、素材そのものが薄く出来ている為、今あるフローリングの上から貼ってしまっても段差などの問題が出て来ない事が多いので、そのまま貼ってしまう事がほとんどでしょう。

フローリングの良さは木の温かみや材質の良さ耐久性ですが高いというデメリットがあるので、賃貸用と考えると不向きです。クッションフロアは施工費の安さはあるものの柔らかい素材の為、凹みや鋭利なものによる傷などには弱く、更に1面繋がっているので、1か所目立つ傷が付いてしまうと全て貼り換えないとダメなケースも出て来ます。そうなるとランニングコストで考えた時には意外と賃貸の広いお部屋用には向かないのかなとイズムは思っています。

最も賃貸用に向いているのが、フロアタイルでしょう。見た目はフローリングとあまり変わりませんし、耐久性もあり、費用もフローリングほどはかからない為、イズムは洋室などに進んで使っています。

 

畳

畳は表替えと言って、表面のカバーを交換するだけで新品同様になりますので、それをするだけで充分だと思います。中には畳そのものが劣化しており、表替えだけではダメという場合もありますが、相当古くないとそうはならないので多くの場合は表替えで対応可能でしょう。

表替えの費用は、1枚4,000円くらいが目安だと思われますが、畳屋さんに直接頼めばもう少し安く出来る可能性もあります。

 

イズムは以前、琉球畳が大好きで戸建賃貸にも導入してみた事があります。

他の物件との差別化にはなりますが、賃料アップまでは出来ないので費用対効果という面で見るとお勧め出来ません。畳の数が多くなる分、退去時の表替えで費用がかさみます＾＾；ただ、別の方法で安く抑える事は出来ますが、それは別の機会にお話しをしたいと思います。

 

襖

襖も貼り換えのみで良いですね。費用は1枚天袋など小さなもので800円程度、押し入れなど大きなもので1,600円程度でしょう。

ただ、多くの方が和室だからと和柄の襖で貼り換えてしまいがちですが、他の物件との差別化を図る為には、このような少しモダンな感じの襖紙を選ぶのが良いですね。

ちなみに、こういったお洒落な柄でも費用は変わりません。

 

クリーニング

ハウスクリーニングはリフォームの最後に入れるものですが、3LDKなど大きな戸建になって来ると費用は5万円程度となって来るでしょう。

こればっかりは、広いのでそれなりの費用は掛かって来ますね。これらを節約するには自分でやるかという事になりますが、素人が行ったクリーニングとプロが行ったクリーニングでは明らかな差が出る事が多いので、イズムはいつも業者さんに依頼しています。

 

ここまで戸建のリフォーム事例や相場を解説して来ましたが、これらを元に内見に行った際にはどれくらいのリフォーム費用がかかりそうなのか概算を出して、そこから利回りなどを試算してみましょう。

ちなみに、リフォーム業者に購入前の物件に来てもらい見積りを出してもらうという方法もありますが、相当リフォーム業者と深い仲でない限り、購入前だと言うことを伝えると多くの場合はお断りされると思います。リフォーム業者としても購入するかどうかも分からない案件に対して時間を割いて見積りに行くとなると厳しい面がありますから、これは当然ですね＾＾；

 

 

リフォーム業者の選定

戸建投資用の物件を購入しました。「さぁ、リフォームをするぞ！」となった時にどこのリフォーム業者を選べばいいのでしょうか？続いて、リフォーム業者の選定方法に付いて解説しますね。

リフォーム業者の探し方は以下のような方法があります。

• 戸建を購入した仲介業者にリフォーム業者を紹介してもらう
• 自分でリフォーム業者をネット等で探す
• 大工、水道業者、電気業者、畳屋など専門業者をそれぞれ探す

 

戸建を購入した仲介業者にリフォーム業者を紹介してもらう

あなたが戸建を購入した不動産会社にリフォーム業者を紹介してもらうという方法は、基本的には止めた方が良いでしょう。

なぜなら、まず多くの不動産会社は売買における仲介手数料を売り上げの主軸としていますが、これらに付随する保険やリフォームなどでも紹介料という形で利益を取っているからですね。要は不動産会社から紹介を受けたリフォーム業者からの見積もりには不動産会社の取り分も上乗せされているという事です。目には見えませんが確実にマージンを取られているので、基本的には止めておいた方が無難でしょう。

また、これは不動産会社によりますが、普段は実需をメインとした売買を行っている会社の場合は、実需の人向けのリフォーム業者の紹介となるので、とんでもなく高い見積りが出て来ることがあります＾＾；リフォーム業者は、マイホーム用と賃貸用がある訳です。

また、先ほど不動産会社からの紹介は基本的に止めておくべきとお伝えしましたが、普段から投資用の物件を扱っている不動産会社で購入者へサービスとして提携リフォーム業者を紹介してくれるところもありますが、そういった場合は、購入のリピートも視野に入れている為、マージンがないところも存在します。そういった会社からの紹介は甘んじて受けて良いでしょう。

 

自分でリフォーム業者をネット等で探す

お勧めはこちらですね。購入物件の地域のリフォーム業者をネットで探すことで地場のリフォーム業者を探すことも出来ますので、移動コストなども見積りには入って来ません。

当然ながらどこからの紹介でもありませんので、紹介料などマージンが発生することもないですね。

 

大工、水道業者、電気業者、畳屋など専門業者をそれぞれ探す

大工さんや建具屋さん、水道や電気業者、畳屋さんなど、それぞれの専門業者を個別に探して行くという方法もあります。これはリフォーム業者とは違い個別に工事の発注をするので、リフォーム費用が安く上がるでしょう。しかし、初めての戸建投資ではこういった個別発注はお勧めしません。なぜなら、以下2つの問題があるからです。

リフォームの工程においては入れる業者の順番がある

1つ目の問題が、リフォームの工程においては入れる業者の順番があるからです。

極端な話しをすると、リフォーム全体が終わっていないのにクリーニング業者を入れてしまうと、当然ながら最後にまたクリーニング業者を入れることになります＾＾；大掛かりなリフォームの場合は、この業者のこの作業が終わらないと、次の電気業者を入れることが出来ないなど、業者を入れる順番やタイミングなどを調整して行かなければならないわけです。これが初めてリフォームを経験する方に出来るかというと難しいと思います。

問題が起きた時に業者同士の責任転嫁の可能性がある

また、室内で何かしらの問題が起きた時に誰が責任を取るかなども問題も出て来ますね。例えば、リフォーム開始前にはなかった傷が、気が付いたら出来ていた。いつどのタイミングで出来た傷なのかが明確なのであれば、傷をつけた業者をつきとめて責任を取ってもらえば良いですが、いつなのかも分からない誰がやってしまったのかも分からないとなると施主であるあなたが負うしかありません。

これが全体を取りまとめるリフォーム業者がいれば、全て責任を取ってくれるでしょう。なぜなら、そのリフォーム業者が発注した業者が付けた傷であることは明白だからです。リフォーム業者は、基本的には監督的な役割も担っているので、その分を利益として上乗せしている為、こういった問題が起きた時も対処してくれますが、個別であなたが発注した時には業者同士の責任転嫁が起きる可能性があるわけですね。

これら問題やリスクをどう捉えるかは考え方次第ですが、イズムは基本的にはリフォーム業者にお願いをしています。

 

【番外】プロパンガス会社へ部分的補修を依頼する

番外編として、プロパンガスの地域であればリフォーム業者とは別にプロパンガス会社に給湯器や水栓、エアコンなどを無償貸与してもらったり、部分的な部品取り付けや補修などを無償で依頼するという裏技もあります。

こういった事をしてくれるプロパンガス会社は少ないですが、顧客獲得の為にある程度の無償貸与や無償作業はやってくれる可能性もありますので、プロパンガス会社へあたってみるのも良いでしょう。

詳しくは、戸建のガス給湯器を無料で設置してもらう方法でもお話しさせてもらっています。

 

初めての業者の場合は相見積り必ず取る

これは当たり前の事なのですが、意外と相見積りをしていない方もいるようですので、必ずいくつかの業者に見積りを出してもらう事をお勧めします。

相見積りをする事で、価格の面で優劣をつける事が出来るのは当然ながら、この業者はここにこの部材を使っているが、こっちの業者は違う部材を使っているなど、業者毎の特徴も見えてくるはずですし、自分なりの学びもあるでしょう。

 

セルフリフォームの危険性

中には全て自分でリフォームするという強者もいると思いますが、セルフリフォームする時にも費用対効果は確りと考える必要があります。

セルフリフォームで最も注意すべきことは時間的コストですね。

例えば、貸し出し賃料7万円の戸建を、リフォーム業者に全て依頼してリフォームした場合は70万円かかるが1週間で工事が完了するとします。対してセルフリフォームで行った場合に材料費のみ30万円で済むが、仕事の休日の合間合間に行う為に工事完了まで3か月間ちょっとかかったとすると、リフォーム業者は1週間で完了して、そこから賃貸契約が開始とした場合、約3か月分の家賃が無駄となりますね。

家賃7万円で3か月分なので21万円が入って来ないとなると、セルフリフォームでかかった費用が30万円と空室期間中の21万円を足すと、結局リフォームにかかった費用は51万円となる訳です。たった19万円の差で3か月間も休みを潰して作業をする意味はあるかどうか疑問ですね。

 

これはあくまでも1つの例でしかありませんので、もっとリフォーム業者の費用が安く50万円だとするとセルフリフォームの方が損をする事になりますし、逆にリフォーム業者の費用が100万円を越えて来るようであれば、セルフリフォームをする意味は大きくなるでしょう。

ここで何を伝えたいのかと言うと、賃貸投資においては空室もリスクでありコストとして考えるべきであるという事です。いくらセルフリフォームで工事費を安く出来たとしても実質で利回りが上がっていなければ意味はないという事になりますので、その辺のことも考慮して良く考えて選択すべきだと思います。

 

イズムはいつもこの様にしています。

• 時間をかけずに自分でやれるような事は自分で挑戦してみる。

結果として、多くの費用を節約出来れば想定よりも利回りを上げることも出来ますね。なお、全てを自分でやろうとするのではなく、時間がかかるような作業やプロと素人との出来栄えが明白な作業、これらは間違いなく業者にお任せすべきでしょう。

 

ここまで、戸建投資でかかるリフォーム費用を事例をもとに解説して来ましたが、この記事を読んだからと言って全てのリフォーム費用が算出できるわけではないと思います。この戸建だとリフォーム費用がいくらくらいかかるだろうという概算は、経験を積んで学んでいくしかない部分もありますので、たくさんの中古戸建を見に行きどういったリフォームが必要なのかを知り、実際に購入した後には複数のリフォーム業者の見積りを取ってみる事が重要です。

そこから経験し学びを得て自分なりの試算方法などが見えて来ると思います。