不動産投資用の中古戸建の探し方

イズムが購入した戸建

こんにちは。不動産業界歴が17年になるイズムです。

「戸建投資を始めたい」そう思っていても「何をどう始めれば良いのか分からない」という方も多いかと思います。そんな方の中で「探すエリアは決まった」後は「どうやって探せば良いの?」という段階の方に向けた記事になります。

まだ、探すエリアが決まっていないという方は、参考になると思いますので戸建投資(不動産投資)を始めるエリアの選び方を読んでみて下さい。

 

物件の探し方は特別なものではない

不動産投資と聞くと、「市場に出回る前の非公開物件を仕入れて高利回りを目指す」などを想像する方が多い方と思いますが、このような買い方が出来る方は極少数です。

なぜなら、

  • 既に多くの不動産会社とパイプがある
  • 投資用不動産会社で働いている方と知り合いである
  • 多くの不動産投資家と繋がっている

方しか、この様な買い方をする事は出来ません。しかも、この条件を持っている方でも年に1~2回くらいしか本当のチャンスはやって来ないのです。これはイズム自身が不動産業界に17年近くいる経験から感じていますし、知り合いの売買不動産会社社長でも多くて年に1戸買い増しという感じですので、間違いないと思われます。

ただ、やはりこの様な買い方が出来る方は、年利回り30%以上は普通に取れていますので、多くの経験を積んでこれを目指すのは良い考えだと言えるでしょう。

 

では、このような繋がりがない方が戸建投資を始めることが出来ないのかと言うと、全くそんなことはありません。なぜなら、9割以上の戸建投資家はこの様な買い方が出来ないという事実があるからです。

多くの戸建投資家はどのように中古戸建を仕入れているのか、それはネット掲載されている物件を買うこれだけです。実は戸建投資用の物件を探す方法は特別な事をしている訳ではありません。コツコツと不動産情報サイトを確認して良い物件があったら問合せをして、条件が合えば見に行く、これの繰り返しです。

中にはネット掲載された時点で相場よりも確実に安い物件が出て来ることがあります。これは預けた不動産会社の値付けが間違っていたり、悪徳な不動産会社に預けてしまい確信犯的に相場よりも安く値を付けられてしまっている、このどちらかの事が多いですね。こういった物件は一瞬で買い付けが入り買えないという事がほとんどですので、検索したタイミングの運と決断力だけが重要となるでしょう。ですので、基本的にこれを狙うよりは普通に掲載されている物件の中から優良物件を探し出すという事が大切になります。

 

優良物件は自分で作り出す

不動産売買サイトに掲載されている物件の中で、優良物件を探し出すとお伝えしましたが、実は優良物件は作り出すというのが正確な言い方になります。

では、どのように優良物件を作り出すのか具体的な方法を見て行きましょう。

 

ある程度の条件に合った物件に絞り込んだ後に、イズムが普段から優良物件になるかどうかを見ている箇所は以下になります。

  • 駐車場がなしとなっているが壁を壊したり庭を改造する事で駐車場を確保出来る
  • ネット掲載期間が半年以上である
  • 築年数が古過ぎて放置されている
  • 土地の売買として掲載されているが古家付きである
  • 室内があれている
  • 残置物が大量にある
  • 白アリの被害がある
  • 雨漏りや傾きなどの被害がある(被害の程度による)
  • 崖条例など建て替え需要のお客さんが敬遠する物件である(大掛かりな造成が必要な場合は不可)
  • 告知事項がある(告知内容による)
  • 相続された物件である

正直に言うと、普通に掲載されている物件で誰もが良いと思う物件は当然ながら価格が高い傾向があります。(ここで安い物件は前述したように一瞬で買い付けが入り売れてしまいます。)やはり、多くの方が敬遠する物件だったり、手を出し難い物件を狙うというのが優良物件を探すヒントになりますね。要は自分で解決出来る問題がある物件を狙うという事です。

そして、これらを理由に指値を入れると言うのが優良物件を作り上げる手段になります。指値とは、値引きですね。値引き交渉をするという事です。

 

整理すると、

ネットで検索

条件に合った戸建を絞り込む

指値の理由になるものを探す

問合せをして詳細を確認する

内見する

指値を入れて買付を入れる

指値が通れば契約する

 

この様な流れになります。もし、指値が通らなければ別の物件で同じことを繰り返すだけですね。

では、具体的にどんなところを見て行くのか順番に解説します。下に行けば行くほど難易度高めとなります。

 

駐車場がなしとなっているが壁を壊したり庭を改造する事で駐車場を確保出来る

掲載物件の詳細を開くとこの様に駐車場の有無が記載されています。ここで無しとなっている物件でも写真を見て壁を壊したり庭を改造する事で駐車場を確保する事が出来ないか確認しましょう。

投資用戸建の探し方、駐車場の有無

駐車場を確保出来ない物件は安く売りに出ている事が多いので、相場よりも安く買う事が可能になり、更に貸すときは駐車場をありという状態で貸せるとなると賃料のアップにつながるので、利回りは高くなります。

 

こちらは、イズムが以前に購入した船橋市の戸建です。図面にもあるように駐車スペース無しで購入しました。

イズムが購入した戸建

購入後に庭の木の伐採など庭の整備をしてブロックを破壊して駐車場を確保する事に成功しています。

駐車場なしで買った戸建を駐車場ありで貸す

これが出来れば表面利回り20%以上は軽く超えることが出来る可能性は高いですね。

 

ネット掲載期間が半年以上である

ネット掲載されてからどれくらい経っているのかはとても重要です。なぜ重要なのかと言うと、売りに出てから長ければ長いほど指値が通る可能性が高くなるからですね。売却を依頼してから1度も買い付けが入ってこない、買い付けは入って来ているものの指値があったので断ったが、あの価格で売っていれば良かったと後悔しているなど、長い期間売に出ている物件の売り主は弱気になっている可能性がある為、強気の指値でも通る可能性が高くなります。

ネット掲載期間は物件詳細のページに記載されていますが、サイトによっては更新される度に新しい日付に更新されてしまっているところもあるので、そういった場合は問合せをした際に「いつから売りに出ているのか」を確認すれば教えてくれますよ。

中古戸建のネット掲載期間

なお、長い間検索を続けていると、ずっと残っている物件というのも自然と分かって来ますよ^^;

 

築年数が古過ぎて放置されている

築年数が古過ぎると後述するように土地として売買されることが一般的ですが、大きめの戸建で解体するのにもそれなりの費用が掛かる場合などは、売土地としても見向きもされない場合もあります。

長くネット掲載されていると、扱っている不動産業者も諦めて放置されている場合がありますので、そういった物件を大きな指値を入れて購入するというのもひとつの手でしょう。

 

土地の売買として掲載されているが古家付きである

土地として売に出されているが古家が付いている事は良くあります。中にはまだまだ使える戸建もありますので、条件に合っているのであれば間取りや室内写真がないか、住める状態かなどを確認してみるのも良いでしょう。

古家付きの売土地

こちらはイズムが以前に購入した物件ですが、売土地で出ていたのですが内見に行ってみると1階部分はリノベーションされておりかなり綺麗になっていたという事例です。

売土地でも使える戸建はある

こういった場合はリフォーム費用もさほどかからないですし、売土地として出ているので土地値で購入できる為、甘い汁を吸う事が出来ますよ。イズムは更に指値を入れて購入させていただきました。

 

室内があれている

室内があれていると多くの方が敬遠する物件となります。その為、元々の価格が安く更に指値が通りやすいので、お勧めです。

室内があれている中古戸建

ただし、あれていたとしても表装のリフォーム直す事が可能か、躯体まで修繕が必要かで判断が別れて来ます。

 

残置物が大量にある

先ほどのイズムが購入した1階部分がリノベーションしてあった売土地の戸建は、室内に大量の荷物が残されていました。

こちらが2階部分ですが、生活していたそのままの荷物が残されていますね。

残置物がある中古戸建

こういった物件も一般の方からは、どう処理すれば良いのか分からないので敬遠されやすく狙い目と言えるでしょう。ちなみに、処理は業者に依頼しても10万円~20万円以内くらいですので、残置物を理由に20万円以上の指値をすれば元は取れますよね。当然ながら指値20万円なんてもったいないですが^^;

 

白アリの被害がある

白アリ被害がある物件は多くの方が嫌がりますので、指値のチャンスと捉えた方が良いでしょう。ただし、家全体を食われてしまっている場合は当然ながらスルーしましょう。

ちなみに、既にネット掲載時や図面に白アリ被害ありと書かれている場合は、既に折り込んだ価格設定と言われてしまう可能性もある為、指値の材料としては弱いので微妙です。内見に行った時に玄関周りやお風呂などの水回りを確認して、白アリ被害があるという事をこちらで見つけた時は指値のチャンスと言えますね。売主としてもそういった被害があるのであればと指値に応じてくれる可能性は高くなるでしょう。

また、真面目な不動産会社の場合は、ここで白アリの被害があると伝える事で、自分以降のお客さんには白アリの被害があるという事を伝えなければいけなくなるので売り難くなる為、不動産会社としてもこの客で話をまとめてしまいたいという心理にもなるはずです。

なお、白アリの被害があったとしても軽度なものであれば、白アリの駆除と防蟻処理で10万円以内くらい、それに既に食われてしまっている木材の差し替え費用など、意外と少額で問題解決が可能になります。

 

相続された物件である

これはとても狙い目です。相続された物件である場合は、建物や土地に思い入れがない事が多いですし、売り主としてはただ相続して受け取った土地になる為、いくらでも良いから売ってくれという気持ちの場合も多く、キツイ指値を入れてもすんなりと通る時もあるので相続物件はチャンスと言えるでしょう。

ただし、相続かどうかは問合せで聞くしかありませんが、「相続物件ですか?」何て聞くと怪しまれますので、「売却理由は何ですか?」と聞くようにしましょう。

 

雨漏りや傾きなどの被害がある(被害の程度による)

雨漏りや建物の傾きなどは、素人向きではありませんが、程度が軽いものに関しては数十万円くらいで修復出来る可能性もあります。それに対して、それを理由に指値は100万円単位で入れることが可能ですので、上手く処理出来れば大きく利回りを上げる事が可能です。

雨漏りの跡

しかし、難易度は高めですので、初めての戸建投資という場合は避けた方が無難かも知れませんね。また、重度の雨漏りや傾きは屋根全体の葺き替え、建物自体のジャッキアップなどが必要となって来る可能性もあるので、修復費用は100万円単位になる為、お勧めはしません。

 

崖条例など建て替え需要のお客さんが敬遠する物件である(大掛かりな造成が必要な場合は不可)

崖条例などがある土地の場合は、建て替え時に擁壁のやり直し等で多額の費用が掛かる場合がありますので、実需のお客さんは敬遠する為、大きく指値を入れることが出来る場合もあります。

しかし、出口(売却)がし難いなどリスクも負う事になるので、出口がはっきりと見えていない方は慎重な行動をする方が良いでしょう。

 

告知事項がある(告知内容による)

ネット掲載や図面に「告知事項あり」と書かれている事がありますが、これは事故や自殺、他殺など色々な理由で何かしらの心理的瑕疵がある場合に記載されています。

こういった告知事項がある物件は安く出回る事が多く、既に安く掲載されていると思われますが、内容によっては更に指値が効く場合がありますので、こういった物件を狙う方もいますね。

後は、告知内容にもよりけりですので、ケースバイケースで判断するのが良いでしょう。

イズムは告知事項がある戸建は持っていませんが、知り合いの不動産会社では、事故死の物件を持っていたりはします。やはりそういった物件の場合は利回り70%など驚異的な数値を叩き出していますね。

 

これらの事を参考にして、あなたなりの優良物件を作り出してみて下さいね。

戸建投資の醍醐味は、安く買って相場の家賃で貸す、これに尽きます。

 

中古戸建の具体的な探し方(どのサイトを見れば良い?)

投資用の中古戸建は不動産売買サイトで探すとお伝えしましたが、具体的にどのサイトを見れば良いのかを解説します。

売買サイトと一言で言っても3タイプのサイトがあります。

  1. 実需用の売買サイト
  2. 投資用の売買サイト
  3. 不動産業者の売買サイト

 

実需用の売買サイト

実需用の売買サイトで代表的なものは以下の3つです。

  1. アットホーム
  2. 不動産ジャパン
  3. スーモ
  4. ホームズ

圧倒的な掲載数と価格帯の低い戸建が多いのがアットホームです。2019年10月8日時点での千葉県の中古戸建の掲載数は、アットホームが6,248件、不動産ジャパンが4,933件、スーモが4,134件、ホームズが2,957件とアットホームが圧倒的な多さとなっています。これには理由があり、アットホームは業者間の情報交換サイトとしても使われている為、大手から小さな地場不動産業者まで幅広く使われているサイトですので、必然的に掲載数は多くなるんですね。聞いたことがある方もいるかも知れませんが業者間検索サイトのレインズと同じような使われ方もしているということ。

このような事から優先順位は、アットホーム、不動産ジャパン、スーモ、ホームズとなるでしょう。ただし、業者によってはホームズにしか掲載していないという所もある可能性もありますので、全てのサイトをくまなくチェックするのが正解です。

また、この3つ以外にも色んなポータルサイトがありますので、探してチェックしておくのも良いかも知れません。

 

投資用の売買サイト

投資用の売買サイトで代表的なのは以下の2つになります。

  1. 楽待
  2. 建美家

投資物件のみが掲載されているサイトですので、オーナーチェンジ物件や投資向けの戸建などを簡単に探すことが可能です。ただし、多くの投資家が見ていますし、業者が間に入り投資用として形を作られた戸建も多く掲載されているので、高い利回りを目指すというのは厳しい印象です。地方の物件で利回り13%~15%くらい、都市部では10%くらいが限界ではないでしょうか。

投資用の売買サイトは、あまりお勧めはしませんが、念の為に見ておくという感覚でチェックしておくのが良いですね。

 

不動産業者の売買サイト

イズムがお勧めする一番の売買サイトはこちらの不動産業者のホームページになります。

不動産業者の売買サイトも2タイプに分ける事が出来ます。

  1. 大手不動産業者のホームページ
  2. 地場不動産業者のホームページ

 

大手不動産業者のホームページは、掲載数もそれなりに多く掘り出し物もちょくちょく見つける事が可能です。

イズムのお勧めは以下の6つになります。

 

地場不動産業者のホームページは、掲載数は少ないものの価格帯の安い物件が見つかりやすいという特徴があります。

例えば、株式会社東海のような老舗で地元密着型の不動産会社のホームページなどは良い例です。手作り感満載の地味なホームページこそ見る価値があると感じますね。

間違っても見てはいけないのは、小さな不動産会社なのに掲載数が数千以上というホームページです。特に会員にならないと見れないというような会社のホームページは他のサイトからごっそりと情報だけをコピーしたようなサイトがほとんどですので見るだけ時間の無駄になります。

 

これら不動産会社のホームページの利点は、ほぼすべての物件が元付けであるという事です。元付けとは、その不動産会社が直接売主と媒介契約をして情報を掲載している大元の会社であるという事になります。

大元の不動産会社という事は、売主さんと最も近い立場の方と直接お話しが出来るので、正確な情報を入手する事が出来ますし、指値を入れた時も親身に対応してくれる可能性が上がりますので、元付け業者に直接問合わせることをお勧めします。

ちなみに、アットホームなどのポータルサイトで良い物件が見つかったけど、元付け業者なのかが分からないという場合は、不動産ジャパンで同じ物件が掲載されていないか確認してみましょう。不動産ジャパンは元付け業者しか登録が出来ない仕組みですので、そこに載っている業者が元付けだと分かりますね。

 

中古戸建の具体的な探し方(どんな条件で検索すれば良い?)

どのサイトで中古戸建を探せば良いのかが理解出来たと思いますので、次は具体的にどんな条件で検索をすれば良いのかを解説しますね。

 

エリアは絞り込み過ぎない

戸建投資をするある程度のエリアが決まっていたとしても、なるべく絞り込み過ぎずに幅広く設定するようにしましょう。

投資用戸建の探し方(エリア)

これは何故かと言うと、希望エリア外でも掘り出し物があった場合は購入する可能性もあるからですね。見てから除くことも出来るので、念の為に見ておきましょう。

 

検索条件もかなり緩くする

検索条件では、イズムはいつも価格と建物面積の指定をするくらいで、後は指定なしで検索をしています。

投資用戸建の探し方(検索条件)

ちなみに、駐車場はあった方が良いという事で「駐車場あり」等を選択してしまうと前述したように、後から駐車場を確保する事が出来る物件も省かれてしまうので、チェックしないようにしましょう。

検索条件もエリアと同じ考え方で、希望の条件を超えていたとしても他の条件が良ければ購入に値するかも知れませんので、なるべく条件を緩くすることが重要です。また、不動産会社によっては徒歩15分なのに16分と記載してあったりと80m1分をかなり厳しく見ている業者も存在するので、15分以内で探していたとしても17分くらいまで見た方が良いですね。そして、枝番まで住所が分かるのであれば自分で測ってみましょう。

計測の仕方は、Yahoo!地図の右上の定規マークを押すことで、地図上のクリックした地点を自動で距離計測してもらえますよ。

Yahoo!地図で距離計測

イズムの経験上、今まで徒歩20分と記載のあった物件が実際には徒歩15分だったという事もありますので、かなり気に入った物件の場合は絶対に計測しておくべきですね。

 

後は、検索結果を価格が安い順に並び替えて上から見て行くという感じです。

中古戸建の検索結果並び替え

 

新着物件のメール配信設定をしよう

ポータルサイトも各不動産会社のホームページでも多くの場合、新着物件が登録されるとメールが送られて来るメール配信サービスがあるので、登録しておきましょう。

新着物件メールの登録

これをしておくことで、毎日わざわざチェックをしに行く必要はありませんし、見落としていても自動的に知らせてくれるので便利ですよ。ただし、メール配信のタイミングによっては優良物件の場合、買い付けが入ってしまっている可能性もあるので、時間がある方は随時サイトへ見に行くというのが一番良いですね。

 

効率良く探すコツを自分なりに見つけよう

ここまで、不動産投資用の中古戸建の探し方の具体的な方法を解説して来ましたが、これらを全て理解して実践すれば物件を探すという事は出来るようになります。

ただ、多くの方が副業として戸建投資を始めていると思いますので、限られた時間の中で優良物件を探さなければならない為、効率良く探すコツを掴みましょう。

まずは、前述したメール配信を使ったり、情報公開日で絞り込んで一度見た物件を除くことが重要です。

公開時期で絞り込む

これらの機能を上手く使って効率良く投資用の戸建を探して行きましょう。

 

この記事を書いたイズムは不動産業界に2002年からいますので、現時点で業界歴17年です。そんなイズムが戸建投資用の物件を探している時に見つけた優良物件をtwitter上で情報共有をしていますので、まだまだ探し方が分からないという方はイズム@戸建投資をフォローしておいて下さい。良い物件が出て来た場合のみ共有しています。

   

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筆者

著者イズム

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