房総ism人生一度きり自由に生きなければと一家で海辺へ移住。田舎で稼ぐ方法や体感した地域のこと。

こんにちは。賃貸業界歴17年、会社経営12年、そして戸建賃貸の家主歴5年のイズムです。

長いこと賃貸業界にいると、お部屋が埋まらずに困っている家主を数多く見て来ましたが、その都度イズムは空室になっている部屋に出向き入居者が決まらない原因は何なのかを探り出して、その問題を解決し埋めて来ました。

そんな経験を知識は、現在空室で困っている家主にとって役立つものだと思いますので、空室対策に付いて解説したいと思います。

 

空室には理由がある

賃貸物件を正常に募集していても空室が埋まらないのには必ず理由が存在します。ですので、空室を埋めて行くにはその原因を突き止める事が重要になりますね。

空室が埋まらない主な理由は以下の9つです。

• 賃料が相場よりも高い
• 初期費用が競合物件と比べて高い
• 業者の手数料が足りていない
• 物件の価値が低い
• 入居者が求める部屋じゃない
• 業者のやる気がない
• 気軽に内見出来ない
• ネット掲載で魅力がない
• 物件が汚れている

多くの場合はこれらの事が原因で空室が続いている事が多いのです。すなわち、これらの要因を1つづつ確認して解消して行けば入居者が付くという事になります。具体的には以下のようにするだけですね。

• 賃料が相場よりも高い→賃料を相場より安くする
• 初期費用が競合物件と比べて高い→初期費用を安くする
• 業者の手数料が足りていない→広告料を出す
• 物件の価値が低い→付加価値を付ける
• 入居者が求める部屋じゃない→求められる部屋に変える
• 業者のやる気がない→業者のやる気を出させる
• 気軽に内見出来ない→内見方法を簡単にする
• ネット掲載で魅力がない→写真を提供する
• 物件が汚れている→定期視察する

では、何をどうすれば良いのかを深掘りしてみましょう。

 

適正な家賃かどうかを確認する

賃貸のお部屋を埋めるのに最も重要なのが賃料です。相場よりも賃料が高ければ、それを払拭する付加価値がない限りは埋まりません。

適正な家賃かどうかを確認する方法は、ネットで競合物件を調査する方法と、物件近くの地場業者に家賃相場を聞くという方法がありますが、最も正確な家賃を知るにはレインズの成約事例を見る事が出来る不動産業者に家賃相場を確認する方法でしょう。あなたの自宅が物件の近くなのであれば直接地場業者まで出向き話を聞くのが良いですね。遠いのであれば電話で聞いても良いでしょう。

重要なのは、正確な賃料相場を知るという事です。そして、長期間空室が続いているのであれば、その賃料相場よりも少し安いくらいを設定しても良いかも知れません。ただ、賃料交渉が入る可能性を考えると2000円くらいは高めに設定しても良いですね。

 

礼金敷金など初期費用が適正か確認する

賃貸物件を借りる入居者からすると契約時の初期費用は障壁となっています。これを如何に安くするかで多くの内見が入るかどうかが変わって来ると言っても大袈裟ではないでしょう。

初期費用が適正かどうかは、賃料と同じように競合物件と比較して高いのか安いのかを見極める必要があります。空室が続いているという事であれば、比較して他物件よりも高くなってしまっている可能性が高いので、以下の8点を見直してみましょう。

• 礼金
• 敷金
• 保証会社の費用
• 鍵交換費用
• 火災保険料
• フリーレント
• 入居祝い

礼金敷金はエリアにもよりますが、周辺がゼロなのであればゼロへ、1なのであれば1へと合わせるようにすることで改善されますが、イズムは周りが礼金1敷金1などの場合でも常にどの物件も礼金0敷金0で募集しています。こうする事で他の物件との差別化に繋がる為、早く埋まる可能性は高くなるでしょう。

保証会社の保証料は、入居者が負担という事が多いですが、家主負担にしたりしても良いでしょうが、見直すべきところとしては、どこの保証会社を使うかです。なぜなら、保証会社の保証プランも複雑化して来ており、入居するのに1か月分の家賃が必要などという場合もある為、最低でも保証料が賃料の50％ほどの保証会社に変えるなど工夫が必要になります。

鍵交換費用は、10,000円～30,000円ほどを取る仲介業者が多いですが、家主が自分で交換出来るのであればシリンダー代4000円ほどで済みますので、鍵交換費用は家主負担として入居者は無料とするのがベストですね。ただし、鍵を紛失した場合は実費など特約を付けておけば良いでしょう。

火災保険料も保険会社によって様々ですし、補償内容も様々です。ただ、ここは安すぎてもダメで借家人賠償保険は1500万円以上のものに加入しておいてもらう方が良いですね。

後は、フリーレント1か月分の家賃を無料にするとか、入居祝いとして好きな壁紙をリビングに貼ってあげるとか、入居者の負担を減らしたり喜ぶことを付加してあげることで埋まりやすくなるでしょう。

ちなみに、色々と入居者の負担を減らし過ぎると属性の悪い入居者も来ることになるので、入居審査の際には慎重な判断が必要ですし、短期解約違約金の設定なども契約時には必要になりますね。

 

AD（広告料）を渡す

不動産会社の報酬は、1か月分の家賃までと法律で決まっていますが、これとは別途に広告料（広告委託業務手数料など）という形で仲介業者へ報酬を与える事で営業マンもやる気は変わりますので、ADは賃料の1か月分くらいは出すべきでしょう。

 

物件に付加価値を付ける

先ほど、相場賃料よりも高い場合は付加価値がない限り決まる可能性は低いとお話ししましたが、賃料を相場通りにして更に付加価値を付ければ、より早く入居者が決まる可能性は高くなります。

• 楽器可
• ペット可
• 高齢者可
• 外国籍可
• 事務所可
• DIY可

賃貸物件を探す上で中々ない条件のものを可能にする事で、より多くの人に物件を見てもらえるようになるでしょう。特にペット可と楽器可は相当数のお客さんが増える事が予想されます。

また、駅から遠い物件で駐車場がないなら近隣に駐車場を確保しておくことでデメリットを解消出来ますし、自転車の無料貸し出しなどで駅からの距離をマイナスに捉えなくなる可能性は出て来るでしょう。

 

入居者が求める部屋になっているか確認する

いくら綺麗なお部屋でも入居者が求めるような部屋になっていなければ家賃を下げない限り入居付けは厳しいでしょう。

簡単に出来る対策としては、リビングや洋室などの壁紙を1面だけ濃い色のアクセントクロスに貼り換えてお部屋のイメージを一気に変えるなどです。

他にも防犯面を意識して、玄関の鍵を電子キーやディンプルキーに変えたり、人気のある設備のエアコン、TVモニター付きインターホン、温水洗浄便座などを設置するのも良いでしょう。

また、費用はそれなりにかかりますが、どうしても埋まらないお部屋の場合はシステムキッチン、浴室乾燥機、追い焚き機能など人気の設備を思い切って入れてみるのも手ではありますが、これは最終手段ですね。

 

優良な仲介業者かどうかを確認する

賃貸のお部屋を募集する上で前述して来たような募集条件も重要ですが、仲介業者が一生懸命に募集をしてくれているかどうか？というのもとても重要になります。

確りと募集しているかどうかの確認は必須と言えるでしょう。

• ネット掲載
• 柔軟な対応
• 魅力的な図面が作れているか
• 営業時間が短すぎないか
• 店舗の場所

この辺りを確認すきですね。

 

ネット掲載

ネット掲載は、業者間のアットホーム、レインズに確りと登録されているかどうか、これはレインズに関しては登録証明書を発行してもらえば良いでしょう。また、エンド向けポータルサイトへの登録もされているかどうか確認した方が良いですね。これは自分でアットホームやスーモ、ホームズなどを見る事で掲載されているかの確認は可能です。

なお、仲介業者が自体が他の不動産会社へネット掲載可にしているかどうかも確認事項としては重要になります。どういう事かというと、業者間に出ている物件はアットホームには掲載されているがスーモやホームズには出ていない事は良くあることで、客付け業者としてはお客さんからの反響を得る為に、元付業者に対してネット掲載して良いかどうかを確認します。その際にネット掲載不可としている業者と掲載可としている業者がありますが、あなたが直接お願いしている仲介業者がネット掲載可にしているのであれば良いのですが、不可としているのであれば考えるべきでしょう。

なぜなら、ネット掲載可としている仲介業者にお願いしている方が、あなたの物件がネット上に多く掲載される可能性は高くなるからですね。多くのお客さんの目に触れた方が決まりやすいのは当然の事ですので、ネット掲載可としている仲介業者へ募集をお願いした方が決まる確率は上がるはずです。

 

柔軟な対応

柔軟な対応とは、一般のお客さんが仲介業者へ物件の問合せをした時に業者本位の対応ではなく、お客さんに合わせた柔軟な対応を出来ているかを確認するという事です。

これはするしないは別として、確かめたいのであれば名前を伏せて問合せをしてみるのが良いでしょう。そこでの対応で内見したいと言っているのに中々都合を付けようとしないなど問題があるようであれば別の仲介業者へ募集を切り替えた方が良い場合もあるかも知れません。

 

魅力的な図面が作れているか

図面はお客さんが比較検討する時に材料とするものですので、魅力的な図面であればあるほど良いと言えるでしょう。仲介業者へは図面が出来上がったら一応確認したいので送って下さいと伝えておけば送ってくれます。

もし、あなたにデザインセンスがあるのであれば自作の図面を作って仲介業者へ提供しても良いですね。

 

営業時間や店舗の場所

これは募集を依頼する前に分かっていると思いますが、あまり考えていなかった方は再度確認するようにしましょう。理想的な営業時間は9時～21時くらいの業者ですね。ただ、地場の業者の場合は9時～17時などもあり得るので、その辺は良く確認した方が良いと思います。

また、店舗の場所は、ネットで検索してお店に来店というお客さんが多いので、そこまで気にする必要はないかも知れませんが、路面店であればとても良いでしょう。今でも店舗に直接行くお客さんも一定数はいますからね。

 

ここまでが優良仲介業者の確認方法ですが、仲介業者へ募集を依頼する際に注意すべき点などを少しだけ触れておきたいと思います。

1社への依頼でも一般媒介に留めておく

不動産会社への募集依頼には媒介契約を交わす必要があるのですが、媒介契約には代理などを除いて

1. 専属専任媒介
2. 専任媒介
3. 一般媒介

の3つがあります。それぞれの媒介契約のメリットデメリットを軽く触れておきます。

絶対に媒介契約をした不動産会社を通して契約をしなければならないというのが専属専任媒介契約で、メリットとしてはその会社でしか契約が出来ない為、その会社には重い責任があるという認識になるので、一生懸命募集をしてくれる可能性が高いですし、レインズには5日以内に登録しなければならない決まりになっています。なお、1週間に1回は募集状況を報告する義務が不動産会社には発生しますので、常に状況を把握する事ができます。デメリットとしては家主が入居者を見つけて来ても、その不動産会社を必ず通さなくてならないので例え知り合いだとしても手数料は取られます。また、その1社が一生懸命募集をしていない場合は決まる可能性が低いですね。

専任媒介契約は、媒介契約をした不動産会社を通して契約をしなければならないのは専属専任媒介契約と同じなのですが、家主が直接入居者を見つけて来た場合はその不動産会社を通さなくても契約が出来ます。メリットとしてはそれなりに重い責任をその会社が負うので、募集は自然と頑張るということ、7日以内にレインズに登録しなければならないと決まっていること、報告義務が2週間に1回あるのでそれなりに募集条件を把握できるという事です。デメリットとしては、媒介契約した不動産会社以外に媒介の依頼は出来ないという事くらいでしょう。

一般媒介契約は、上記のような縛りは特になく自由に複数の不動産会社と媒介契約する事が可能です。デメリットとしては、複数の不動産会社へ依頼をしているので、不動産会社も本気を出して募集はしないという事でしょう。

 

これらの媒介契約のメリットデメリットを踏まえて、イズムは一般媒介契約が最も良いと判断しています。

当然ながら、イズムはいつも一般媒介契約を締結するのですが、複数の不動産会社へ募集を依頼するのではなく、1社だけに募集を依頼しています。そして、その1社の不動産会社へは「一般媒介契約だけどおたくだけにしか募集依頼は出していない。」と伝えるようにしているんです。これをすることで、1社でしか依頼を受けていないので、専属専任媒介契約や専任媒介契約と同じような重い責任を負わせながらも、最悪すぐに決まらなければいつでも他に媒介契約を依頼する事が出来るという状態を作っています。

ただ、今までの募集で入居者が決まるまで、3か月以上かかったことはないので、いつも同じ業者が決めており、他の業者と媒介契約を結んだことはありません。

最悪なのは、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだにも関わらず、一向に決められない業者にあたってしまった時です。契約期間は大方3か月だと思いますが、そういった業者に依頼してしまうとその3か月間は身動きが取れなくなるので、機会損失となり無駄でしかないですからね＾＾；

 

仲介業者の切り替えも視野に入れる

募集を依頼しているのに報告や連絡がない、そして一向に決まらないという業者もいると思います。そういった業者にあたってしまった場合は、一般媒介契約なのであればすぐにでも業者の切り替えを視野に入れましょう。専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、解約届を書面で出してみて費用が掛からずに解約出来るのであれば解除すべきですね。（途中解約の場合は広告費などの実費を請求される可能性あり。）最悪ケースは3か月経って契約が切れた時点で仲介業者の切り替えをするようにしましょう。

仲介業者の切り替えは簡単に出来ないと思っている家主は多いですが、書面1つで簡単に出来てしまいますよ＾＾

 

同時に家主自らも募集する

賃貸募集というと仲介業者に依頼するイメージが強いですが、ネットが普及した現在では家主自ら募集をする事も可能です。

イズムはいつも以下の3つの募集サイトを使っています。

• ジモティー
• ウチコミ！
• 直談.com

この他にも色々とあると思いますので、探してみて下さいね。

 

仲介業者の担当者に賃料交渉の決定権を持たせる

最近では申し込みが入って来ると同時に賃料交渉が入って来ることが多くなっています。これは空室が多くなって来ているという状況で、借り手側が有利になって来ているという事が伺えますね。

そこで、イズムはいつも2000円～3000円の賃料交渉決定権を仲介業者の担当者に持たせるようにしています。こうする事で案内中にお客さんから「もうちょっと賃料が安かったら決める」的な発言があった時に仲介業者としても攻めやすいですよね。「家主に掛け合って3000円値引きさせるんで、契約を決めて下さい。」など強気に攻めることも出来るでしょう。

ただ、無駄に賃料交渉を営業の武器にされてしまうと困ってしまうので、決定権を持たせるのは相応の信頼関係がないと出来ないと思います。

 

内見方法は現地対応か確認する

仲介業者に募集を依頼する時に鍵を預けると思いますが、鍵をそのまま預けてしまっている方も多いのではないでしょうか？仲介業者に直接鍵を渡してしまうと内見方法は家主側で決めることは出来ず、仲介業者の判断で立会い、鍵を取りに来てもらう、現地にキーBOXをセットするなどが決まってしまいます。

ですので、内見方法は仲介業者に任せるのではなく家主自身がキーBOXなどを現地に設置して現地対応にしてしまう事が重要になります。

ちなみに、たまに家主が立ち会うという物件がありますが、あれは絶対に止めた方が良いですよ。家主としては新しい入居者になるかも知れない人を見る事が出来る、室内の良いところをアピールできるというメリットがあるのかも知れませんが、仲介業者からすると面倒でしかありません。家主がいない場合は見れないですし、お客さんによっては入居後にも色々と見られるのではないかと思い敬遠してしまう方もいますので、家主立会いは注意が必要です。

なお、内見の際の心遣いとして、内見用のスリッパ4つくらい、造花でも良いのでお花、間接照明などでお部屋のお洒落を演出するなどしても良いですね。

 

ネット掲載されている写真を確認する

先ほどネットに掲載されているか確認するとお話ししましたが、ネット掲載されている写真が魅力的な写真か、お客さんの気を引くような写真かどうかを確認するようにしましょう。

現在ではiPhoneの高機能カメラなど一般的にも良いレンズが使われるようになって来ましたが、仲介業者の中には未だに古いデジカメで写真を撮り、それをネット掲載用に使っているところも存在します。やはり良いカメラで撮った写真と普通のデジカメで撮った写真とでは、見た目の印象が大きく違って来ますので必ず良いカメラで撮影するようにしましょう。

お勧めは、超広角レンズを使った一眼レフカメラですね。カメラが得意な方は自分で撮ってデータを仲介業者へ提供するというのもありだと思いますよ。イズムはいつもそうしています。

 

物件に定期的な視察に行く

中々決まらないお部屋は、室内に原因がある事も少なくはありません。

室内や外にゴミがあったり、室内の水回りに虫が湧いていたり、排水口から臭いが上がって来ていたりと行ってみないと分からない事もありますので、自宅から物件までそこまで遠くないのであれば募集期間中は定期的に視察に行くのが良いでしょう。

遠くて行けない忙しいという方は、仲介業者へ内見が入らなくても1か月に1回くらいは見に行ってもらえるようにお願いして、報告してもらうようにした方が良いですね。仲介業者へ訪れる際にはお礼の品を忘れずに＾＾

 

以上が、イズムがいつも空室が長くなっているお部屋を埋める時にする対処法になりますが、自分自身の物件の場合は、これらの事を踏まえて購入するというのが良いですね。

不動産投資は、購入してしまうとお金で何とか出来ることと出来ない事が出て来てしまいます。購入を検討する時にはお金では解消する事が出来ない問題点を良く考慮して購入に踏み切るようにしましょう。購入後に空室に悩まされるのが嫌だと思っている方は、購入する際にはより慎重になる事をお勧めします。

 

空室対策の次は長期入居を目指す

ここまで、空室対策についてイズムの意見を述べて来ましたが、今後は長期入居をしてもらうにはどうすれば良いのかを考えて行く必要も出て来るでしょう。イズムが考える長期入居を目指すときにすべきことは以下の2点です。

• 賃料を相場よりも低く設定する
• 更新料をなしにする

 

賃料を相場よりも低く設定することで、地域最安値になると考えると他に良い物件があれば引っ越しを検討しようと思っているお客さんからすると、検索すればするほど今住んでいる家がどれだけ良いのか実感するはずですね。探しても探しても今の家よりも良い物件が無いので当然でしょう。物件が新しいとか賃料以外の部分だけを見れば、良い物件はあるでしょうが、今の賃料と同じか低いくらいの部屋であれば他物件よりも今の方が良いとなるので、引っ越しはされ難いと言えるでしょう。

更新料をなしにするのは、更新自体を自動更新にしてしまうという事ですので、更新時にそろそろ引っ越しでもするかという層を消すことが可能になります。更新時に更新料を払うなら新しい綺麗なお部屋に引っ越したいなと思う方は一定数いるので、こういった層を引っ越しさせないようにするには、更新料をなしにするという方法が最も効果的です。

ただ、途中から更新料をなしにするとなると、仲介業者へ支払う分の更新料をどうする？という問題も出て来ますので、可能な限り最初からそういった契約を結んでしまった方が良いでしょう。