戸建投資(不動産投資)の始め方【初心者向け】

戸建投資(不動産投資)本

こんにちは。不動産業界歴17年で、会社経営12年、戸建投資歴が5年になるイズムです。

戸建投資に関する記事を書いていると、戸建投資を始めた当初のことを思い返す事があるのですが、あの時の自分にこういった知識があったら、こういった考え方があったらと考える事があります。

そんな当時のイズムと同じような境遇の方に届けば良いと思い、今回は「戸建投資(不動産投資)に興味は持ったものの、何から始めれば良いのか分からない。」という方の為に、まずは戸建投資の1歩目を歩みだすには、どのような行動をとれば良いのかを解説したいと思います。

 

戸建投資(不動産投資)には、知識と行動力、更にお金が必要になります。

これらを深掘りして行きましょう。

 

本を読んで学ぶ

戸建投資(不動産投資)を始める上では、不動産投資におけるある程度の知識がないと騙されたり、手を出してはいけない物に手を出したり、最悪ケースは自己破産となる可能性すらあります。

ただ、知識と言っても宅建士(宅地建物取引士)の資格が取れるほどの知識は必要なく、投資のいろはや戸建投資(不動産投資)における常識的なことを身に付ければ十分戦っていける市場と言えるでしょう。

 

その知識を手に入れるには、インターネット上の記事ではなく、おすすめは本です。

戸建投資(不動産投資)本

上記は、イズムが戸建投資(不動産投資)を始める前に読み漁った本の一部ですが、これらの本から得た知識は、当時10年ほどの不動産業界歴がありながらも知り得なかったものばかりだったと記憶しています。

本を読んだ感想としては「こんな世界があるのか。」と、ただただ戸建投資(不動産投資)の世界に魅力を感じました。

 

おすすめの戸建投資(不動産投資)本5冊

イズムが読んだ中でより多くの知識を得たり、考え方に影響を与えた本が以下の5冊です。新版が出ているものは新しいものを掲載しています。

こちらのサーファー薬剤師さんが書いた本は、戸建投資の基本中の基本を抑えたもので、これから戸建投資を始めようと思っている方は絶対に読んでおいた方が良い本になります。どうやって安く買うのか、買った後にどうやって安くリフォームするのかなど初心者が知りたいことが詰まった1冊ですね。イズムは、サーファー薬剤師さんのセミナーにも行ったことはありますが、基本を確りと抑えたものでした。

空き家は使える!戸建て賃貸テッパン投資法

 

この加藤ひろゆきさんの本を読んだ時は、イズムが不動産業界歴10年ほどでしたが、常識を覆す内容が書かれており驚いたのを今でも覚えています。具体的な投資方法というよりもここまでやって良いのか、無茶して良いのか、という非常識な事を学ぶには良い本ですね。ただ、この本はかなり古いものになるので、最新の加藤ひろゆきさんの作品を読んだ方が現在の市場に合っていると思います。

借金ナシではじめる激安アパート経営 不動産投資でつとめ人を卒業スル方法(CD付)

 

こちらの脇田雄太さんが書かれたいる本も、ボロ物件だとしてもここまで安く買えるのか?というほどの衝撃があった1冊ですね。こちらの本には具体的な物件の選び方や買い方なども書かれているので、実際にボロ物件を狙ってみたいという方にはおすすめです。この本の後にも色々と作品を出されているので、最新の脇田雄太さんの本を選んでみて下さいね。

最新版 不動産投資を「30万円以下」で始めて小金持ちになろう

 

戸建ではなく高利回りアパート投資などを視野に入れている方には絶対に読んでおいて欲しいのが石原博光さんのこちらの本です。具体的な物件の探し方から融資、リフォーム、管理の事までくまなく書かれていますので、これ1冊で多くの知識を入れることが出来ますよ。

[新版]まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意

 

少し番外編ですが、お金が全くない状態で不動産投資を始めたいという方にお勧めなのが、空き家を使った投資について書かれたこちらの本です。購入(所有)するのではなく低料金で利用させてもらい、それを使って家賃をいただくという斬新な投資法となっています。ちょっと不動産投資とは違う部分もありますが、お金はないけどすぐに始めたい、貯蓄を作りたいという方には向いている本でしょう。

常識破りの「空き家不動産」投資術

 

この5冊は、あくまでもイズムが読み漁った不動産投資本の中で良い影響を受けたものをピックアップしましたが、この他にも多くの戸建投資本がありますので、あなたの好みで選んで読んでみるのも良いと思いますよ。また、本を読む中で気に入った著者がいればセミナーなどを行っていないか確認してみるのも良いですね。イズムも戸建投資を始める前にいくつかセミナーには参加しました。

こういった様々なもので得た知識を使いイズムも戸建投資を始めましたが、始めてみると実際に行動に移すことで得られる知識や経験も多くあった為、知識を付けた後にすべきことを続けてお話しして行きましょう。

 

お金を貯める

戸建投資(不動産投資)を始めようと思っている時点である程度の資金は貯まっていると思いますが、実際に戸建投資をする上で必要となる自己資金はいくらくらいなのでしょうか?

これはどういった物件を狙うのかや買い進め方により様々で、安めの物件を狙い、融資を受ける場合であれば最低で300万円ほど、現金で購入するのであれば500万円ほどを目途にすれば良いと思います。ただ、現金でも最悪は300万円ほどあれば戸建投資を始める事は可能です。

 

まだ、お金が300万円も貯まっていないという方は、まずは最低ラインである300万円を貯めることから始めましょう。貯蓄を勧めて行くには、日々の生活費の見直し、生命保険の見直しなどで大きく年間に貯められる額は違って来ますので、一度洗い出ししてみる事をお勧めします。

なお、現金で買うべきか融資を使うべきかは、以下の記事内で解説しています。

 

投資するエリアを決める

戸建投資(不動産投資)における知識を付けた、お金も用意が出来たとなると次にやるべきことは、具体的に投資するエリアを決める事です。

投資するエリアの決め方としては、目標とする利回りが出る地域で絞れば良いと思います。今住んでいる地域から100km~150kmくらいまでの距離で、売りに出ている戸建の価格が比較的安めにも関わらず賃料相場はそこそこに推移しているエリアを探してみましょう。

イズムの場合は、住んでいる地域が千葉県(戸建投資を始めた頃は神奈川県)で、100km(車で1時間くらいで行ける距離)以内で探して、千葉県の北西部の南側~北東部の南側がそういったエリアに感じた為、市川市・船橋市・松戸市・鎌ケ谷市・柏市・白井市・習志野市・千葉市・四街道市・八街市・東金市・茂原市辺りを狙って探しました。

戸建投資エリア

戸建投資をするエリアの決め方を更に詳しく知りたい方は、こちらの記事がお勧めです。

また、そもそも利回りをどれくらい狙えば良いのか分からないという方は、こちらも合わせて読んでみて下さいね。

 

投資する物件を探す

次に戸建投資(不動産投資)において最も重要な作業である物件探しです。

先ほどご紹介した本の著者たちは特別な探し方をしているのではないかと思っている方も多いと思いますが、実は多くの投資家はネットで物件探しをしているのが常識です。

確かにネットに掲載される前に買主が決まってしまうような未公開物件もありますが、正直なところそういった物件を始めての戸建投資をしようと思っている方が手に入れるのは不可能だと思った方が良いでしょう。未公開物件は、不動産業界にコネがあったり、業界人であるなどそれ相応の人脈が必要となります。

ですので、大人しくネット上に掲載されている物件からお宝物件を探すまたは造り出す必要があるんです。ネット上に掲載されている物件をどうやってお宝物件にするのか、優良物件の探し方などは以下のリンク先で詳しく解説しています。

 

リフォームをする

戸建投資においてはリフォームもとても重要になって来ます。戸建投資の大半が築古のボロ戸建という事が多いのですが、購入価格は安くてもリフォーム費用に多額のお金がかかってしまっていると、想定していた利回りを上回る事が出来ません。

そういった事を考えると、リフォームは購入後に考えるのではなく購入前に「いくらくらいかかるのか?」という事を把握しておかないと実質利回りを試算する事は出来ないという事に気が付くと思います。

リフォームに関してはイズムの事例を基に解説しています。

 

戸建賃貸として入居者を募集する

さぁ、いよいよ家賃が入って来る目前まで来ましたね。

貸し出す戸建が用意出来たら、次はその戸建の入居者を募集しましょう。

募集をするには賃貸を扱っている不動産会社へ募集の依頼をする事になるのですが、物件の近くにある優良だと思われる不動産会社を探して行きます。探し方としては、物件の購入前に家賃相場などをリサーチした不動産会社の中で良さそうなところがあれば、取り敢えずそこに任せてみても良いでしょうし、別途でインターネット広告を多く出している不動産会社へあたってみても良いと思います。

 

募集にあたり重要なのは、あなたの物件が多くの人の目に入るような広告を打ってくれる不動産会社かどうかです。これを調べるには、以下の3つの賃貸ポータルサイトを見て、どのサイトにも掲載物件がある会社がそれに当たります。

  • アットホーム
  • スーモ
  • ホームズ

ただし、客付け専門で行っている不動産会社の場合は、管理能力が低い可能性もあるので管理と客付け両方を行っているような不動産会社が好ましいでしょう。客付け専門会社と管理会社、管理と客付け両方を行う会社の見分け方は、以下のようになります。

  • 客付け専門会社:インターネット広告はバンバン打つ、社員は若い人が多い、管理に付いて質問した時に深い知識を持っていない社員が過半数
  • 管理会社:インターネット広告はほとんど打たない、社員は年寄りが多いまたはおばちゃんが多い、管理に付いて質問した時に深い知識をほぼ全員が持っている
  • 管理と客付け両方を行う会社:インターネット広告はそこそこ打つ、社員は年寄りと若い人のバランスが良い、管理に付いて質問した時に相応の知識をほぼ全員が持っている

 

ただ、これらを見分けるのは最初は難しいと思うので、契約は一般媒介にして何社かに募集依頼を出してみて、絞って行くような感じが良いと思います。

戸建投資(不動産投資)にとって空室対策はとても重要ですので以下の記事も目を通しておきましょう。

 

戸建投資に向いている人

以上が戸建投資(不動産投資)の始め方になりますが、最後に戸建投資に向いている人はどんな人なのかイズムなりに考えてみました。

戸建投資に向いている人の特徴は以下の6つを持ち合わせている人だと思います。

  1. 行動力のある人
  2. 決断力のある人
  3. 情報収集能力が高い人
  4. 重要なポイントは抑える事が出来る人
  5. 小さな事は気にしない人
  6. 地道に努力出来る人

これらを見ると、戸建投資は慎重な行動の上に大胆な行動がとれる人が向いていそうですね。

 

行動力のある人

戸建投資を始める上で自分で動けない人はいつまで経っても1棟目が買えません。日々ネット上の物件を見て良い物件があれば見に行くという行動力がある程度ある方でないと戸建投資は厳しいでしょう。

ただ、そこまで利回りを求めないなど妥協点があるのであれば、いくらでも仲介業者から紹介されると思いますので買う事は出来ると思いますが、これだと戸建投資の旨みが半減してしまっていますね。

戸建投資のメリットを最大限に活かした投資をするのであれば行動力は必須です。

 

決断力のある人

良いと思った物件はすぐに買付を入れることが出来る、良くないと思った物件ははっきりとお断りする。この様な決断がすぐに出来る方は戸建投資に向いていると言えるでしょう。

逆に良い物件だとは分かるがもう少し他も見てみたい、など即決断する事が出来ない人はいつまで経っても良い物件は買えないですね。

 

情報収集能力が高い人

不動産投資は情報が命です。同じく戸建投資も情報無くして高利回りの戸建は買えません。ただ、この情報というのも一般的にネット掲載されている物件で充分ですので、日々情報収集が出来て良い物件だと見分ける事が出来る能力が高い人が有利と言えるでしょう。

 

重要なポイントは抑える事が出来る人

不動産のプロでも手を出さないような物件に手を出してしまうと、取り返しのつかない事態になってしまう可能性もありますので、ある一定ラインのポイントを押さえておかないと戸建投資は出来ません。いや、出来るんですけど損失を被る可能性が高くなってしまいます。

ここまでの雨漏りは大丈夫、これくらいの劣化なら大丈夫、この傾きはダメなど重要なポイントは確りと理解が出来て抑える事が出来る人は戸建投資に向いていると言えるでしょう。

 

小さな事は気にしない人

ただ、あまりにも小さな事を気にしてしまう人は向いていません。戸建投資はボロ戸建や築古戸建など基本的には古いものを商売道具とするので、多少の壊れや劣化などは購入時にあり得ます。これらの細かい事は気にせずに買うという事が出来ないと戸建投資は出来ないでしょう。逆に、この辺りの細々したことは気にしませんが、ここはここまで酷い状態なのでその分値引きで対応してくれなど、ボロさを武器にして考え方を変えられる方は戸建投資に向いていますね。

 

地道に努力出来る人

戸建投資は人気がありますが、これには小資本から始める事が出来る、一棟アパートなどに比べてリスクが低いという事が理由ですが、その分利益も少ないです。正直、戸建一戸買って入って来る賃料収入は月に5万円~7万円ほど、いつになったら月100万円行くんでしょうか?と疑問に思ってしまうほど小さな利益にしかなりません。しかも、一棟ものを買うのと戸建一戸を買う労力はさほど変わりませんが、収益の雲泥の差です^^;

ですので、地道に努力を続けられる人が戸建投資には向いているということ。一気に稼ぎたい短期間で資産を増やしたいという方には向いていないと言えるでしょう。

   

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筆者

著者イズム

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