戸建投資(不動産投資)において人よりも安く購入するコツ

綺麗な物件

こんにちは。戸建投資(不動産投資)歴5年になるイズムです。

戸建投資(不動産投資)を始めようとしているのに、中々買えないでいる人、買ったは良いものの購入価格が高過ぎる人など、人よりもスムーズに買う事が出来なかったり、安く買う事が出来ずに悩んでいる方は多いと思います。

そこで戸建(不動産)を安く買う為のコツや考え方に付いて解説したいと思いますが、その前に安く買う事が出来ない方の特徴に付いて知っておくべきだと思いますので、安く購入する事が出来ない人の共通点を見ていきましょう。

 

戸建(不動産)を安く購入出来ない人の共通点

ずばりこれは、【軽くリフォームを入れれば、すぐに住める物件を狙っている】というのが共通事項でしょう。

安く買えない人は、見た目が良い綺麗な物件や駐車場が完備されている物件など、自分が住むのに適した物件を基本的に狙っている傾向にあります。

綺麗な物件

確かに、駐車場が既に完備されていたり、綺麗な物件や多少汚れていても軽くリフォームを入れればすぐに住み始めることが出来る物件などは、購入後に楽ですので、選びたくなる気持ちは分かりますが、得てしてそういった物件は売値が高いですね。

 

売値が高い状態で多少の指値を入れても、恐らくお宝物件にはなり得ません。

お宝物件と言われる物件の多くは、売値相場の半分や数十%くらい低い価格帯ですので、こういった綺麗な物件をその価格帯まで落とすにはそれ相応の指値を入れる必要が出て来ます。

ただ、大きく指値を入れたとしても綺麗な物件の売主は恐らくその指値を笑って叩き返すでしょう。

ですので、こういった物件を狙っても多少の指値しか効かず、投資家としては高過ぎる物件を購入するという結果になってしまうのです。

 

戸建(不動産)を安く買うコツ

前述したような綺麗で設備が確りと完備されているような戸建(不動産)を狙っていては、いつまで経ってもお宝物件には出会えません。なぜなら、売主も強気ですので指値が通りにくかったり、実需(一般の方)の需要とバッティングしてしまう為ですね。

戸建(不動産)投資家は、実需が買わないような物件を狙うべきなのです。簡単に言うと、中々売れないような物件を狙うこと。

中々売れないという事は、売主も弱気になっていますし、既に売値も安くなっている事が多いですね。

 

具体的にどんな物件なのかと言うと

  • 見た目がボロボロの物件
  • 設備が壊れている物件
  • 荷物が大量に残っている物件
  • 駐車場がない物件

この辺りでしょう。もっと詳しく言ってしまえば、傾き・雨漏り・白アリ被害のある物件等もそうですね。

 

見た目がボロボロの物件

見た目がボロボロというだけで実需の需要はほぼありません。また、多くの投資家も敬遠しますのでライバルが少ないと言えるんです。

ボロボロの物件

ただし、ボロボロでも躯体までボロボロの場合は、難易度がかなり上がるので手を出すべきではないでしょう。

あくまでも表装リフォームを入れれば蘇らせることが出来ると判断出来る物件を狙うべきです。まぁ、最初はそれが難しいんですけどね^^;

 

設備が壊れている物件

これは前述したボロボロの物件にある事が多いですが

  • キッチンが壊れている
  • 給湯器が壊れている
  • 浴槽が壊れている
  • ドアが壊れている

など、設備が壊れている物件は同じく誰からも敬遠されますので、狙い目です。

キッチンもシステムキッチンを入れようとするとリフォーム費用がバカ高くなってしまいますが、段落ちなどのブロックキッチン(ガス台を置くタイプ)であればそれなりの費用で設置が可能です。

設備が壊れている物件

また、給湯器の場合はプロパンガス会社を使えば無料で設置することも出来ますね。

 

このように意外と費用がかかると思われがちな設備でも、工夫次第では費用を抑えてリフォームをすることも出来るので、設備が壊れていても問題がない場合も多いです。ですので、こういった物件を敢えて狙うことでお宝物件になってくれることもありますよ。

 

荷物が大量に残っている物件

残置物が大量にある物件というのも多くの方が敬遠しがちですが、これを理由に大きく指値がきけば儲けものです。

残置物のある物件

実は、残置物の撤去は業者にお願いしてもそう大してかかるものではありません。高くても数十万円ですので、これを理由に100万円以上値引きとなればそのまま利益となりますね。

 

駐車場がない物件

これは2つのパターンに分かれます。

  1. 現状駐車場はないが造成すれば駐車場を確保出来る物件
  2. どう頑張っても駐車場の確保が出来ない物件

当然ながら狙うべき物件は1番の現時点では駐車場はないが、塀を壊したり庭を造成することで駐車場を確保出来る物件です。

駐車場がない物件

2番の駐車場の確保が出来ない物件でも、都会よりの田舎だったり駅から近いという条件が揃えば問題がない場合もありますので、検討する余地はあるでしょう。ただ、車社会の地方や田舎での投資の場合は駐車場は必須となるので、隣の土地を同時に格安で買えるなど問題解決法がない限り間違っても手を出してはいけません。

 

戸建投資(不動産投資)で高利回りを狙うのであれば、再生させる能力は必須です。

冒頭でお話しした既に綺麗な物件を購入して賃貸に出すという投資法は、相応のお金持ちがやる投資です。恐らくこの記事を読んでいる方は、少なくともそういったお金持ちの類ではないはずですので、ボロボロの物件を再生させる能力を付けるのは必須だと言えるでしょう。

逆に言ってしまえば、再生させる能力を手に入れれば物件も選び放題ですし、強気の指値も入れることが可能になり、一気に資金的にも楽になるはずですよ。

 

戸建(不動産)を安く買う考え方

もう、ほとんどお話ししてしまいましたが、少しだけ戸建(不動産)を安く購入する為の考え方を深掘りしておきたいと思います。

まず、前提に物件選びでは自分が住むという考えは捨てましょう。

戸建投資において賃貸物件を借りるお客さんというのは、賃料にもよりますが、多少妥協点があっても戸建に住みたいという方が多いはずです。

ですので、物件が完ぺきである必要性はありません。

 

それよりも賃料と戸建状態のバランスが取れている事が重要です。

10万円を越えるような戸建の場合は、それなりの設備が求められますし綺麗さも求められますが、5万円クラスの戸建では、それなりの清潔感があり、それなりの設備が整っていれば問題ないといった感じでしょう。

3万円台になると借りられるだけで有り難いという事もあるくらいですね。

 

これらから分かるように、お客さんが求めている事は千差万別になります。

ですので、あなたが住みたい戸建ではなく、事前に出した想定賃料で借りるお客さんが何を求めるのかを想像する事が重要です。

この戸建(不動産)は、ボロボロだからと敬遠していてはダメだということ。ボロボロだとしても安さだけを求めるお客さんもいるという事を知り、その物件に最低限のリフォームを入れて、最低限の賃料で貸し出すことが出来れば借り手は現れるんです。

しかも、先ほども言ったようにボロボロ物件の場合は売主も弱気になっているので、多少強めの指値も通る可能性は高いですし、通らなかったとしても次の物件に行けば良いだけです。

 

どんなにグチャグチャの戸建でもボロボロの戸建でも、あなたがリフォームをした後の状態を想像してみて下さい。

ただ、いくらのリフォーム代がかかるのかを事前に把握する事は重要です。

以下の記事では、事例を基にリフォーム費用に付いて解説しています。

 

先日、630万円で売りに出ていた戸建を165万円で購入しました。

これもお化け屋敷のような戸建でしたが、一からリフォームして蘇らせましたので、後日具体的なリフォーム内容や費用等を記事にしたいと思っておりますので、楽しみにしておいて下さい。

 

   

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筆者

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